Jak możemy Ci pomóc?

Blog

Prawo budowlane, o odpowiedzialności solidarnej inwestora.

Spis treści:

  1. Prawne ujęcie odpowiedzialności solidarnej inwestora?
  2. Unikalne rozwiązanie prawne dla inwestorów obiektów budowlanych.
  3. Na czym polega zmiana w prawie?
  4. Czy przepisy chronią wykonawców i inwestorów robót budowlanych?
  5. Inwestor chce pomóc.

Branża budowlana, obiekty budowlane i wszystko co rozumiemy jako: roboty budowlane jest obwarowane wieloma przepisami i restrykcjami, a prawo budowlane jest niezwykle twarde. Nic dziwnego. Mówimy o branży, która jest wymagająca dla wszystkich uczestników procesu budowlanego, bo proces tworzenia tzw. obiektów budowlanych jest niezwykle skomplikowany.

To droga, którą rozpoczyna wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę, przez powstanie projektu budowlanego, współpracę inspektora nadzoru inwestorskiego, a finalnie kończy się np. powstaniem mieszkaniowego budownictwa wielorodzinnego. Chodzi o precyzję i bezpieczeństwo. Stąd zapisy prawne, które mają regulować pracę na linii inwestor budowlany, generalny wykonawca i podwykonawcy robót budowlanych. Jednym z najnowszych są zmiany w odpowiedzialności solidarnej inwestora.

Prawne ujęcie odpowiedzialności solidarnej inwestora?

Solidarna odpowiedzialność inwestora zachodzi wobec podwykonawców projektów obiektów budowlanych. Reguluje ją Kodeks cywilny art. 6471 i art. 143c Prawa zamówień publicznych.

Zapisy te mają przeciwdziałać braku regulacji lub nieprzestrzegania terminu regulacji należności dla firm podwykonawczych zajmujących się wykonywaniem robót budowlanych.

Art. 6471 § 1 kodeksu cywilnego mówi, że inwestor odpowiada solidarnie z generalnym wykonawcą za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy z tytułu wykonanych przez niego robót budowlanych, których szczegółowy przedmiot został zgłoszony inwestorowi przez wykonawcę lub podwykonawcę przed przystąpieniem do wykonywania tych robót.

Solidarna odpowiedzialność inwestora wobec podwykonawcy jest powiązana z odpowiedzialnością wykonawcy za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy robót budowlanych. Jest to jednoznaczne z odstąpieniem od umowy łączącej inwestora z generalnym wykonawcą przez którąkolwiek z stron i powoduje wygaśnięcie tej umowy ze skutkiem wstecznym, co prowadzi do wygaśnięcia odpowiedzialności inwestora na podstawie art. 6471 k.c.

Przepisy te dotyczą wszystkich procesów budowlanych, a więc tworzenie nowych budynków, ale te rozbiórki obiektów budowlanych już istniejących.

Unikalne rozwiązanie prawne dla inwestorów obiektów budowlanych.

Nowelizacja prawa budowlanego i przepisów odpowiedzialności solidarnej inwestora obiektu budowlanego powstała 5 lat temu. To rozwiązanie prawne typowe jest tylko dla naszego kraju. Inwestorzy zagraniczni wchodząc na polski rynek i poznając prawo budowlane są zdziwieni takim zapisem.

Zmiany miały usprawnić prawo budowlane, stawianie obiektów budowlanych i wprowadzić ułatwienie dochodzenia wierzytelności. W rezultacie zaostrzyły formalności dla podwykonawców robót budowlanych, którzy chcą zapłaty bezpośrednio od inwestora.

Jest to też problematyczne na tle obowiązujących przepisów techniczno – budowlanych czy w przypadku prowadzenia sprawnej administracji architektoniczno – budowlanej.

Na czym polega zmiana w prawie?

Nowe prawo budowlane obowiązuje od 2017 r. Wówczas znowelizowano art. 6471 Kodeksu cywilnego w kwestii zasad odpowiedzialności solidarnej inwestora za wynagrodzenie, które należy się podwykonawcom robót budowlanych od generalnego wykonawcy.

Wcześniejsze przepisy prawa budowlanego wymagały zgody inwestora na zatrudnienie danej firmy podwykonawczej, również w postaci braku sprzeciwu na zgłoszenie podwykonawcy części projektu budowlanego w ciągu 14 dni. Po znowelizowaniu w rozumieniu przepisów warunkiem powstania odpowiedzialności jest już samo zgłoszenie robót budowlanych.

Ta zmiana pozornie poprawia sytuację podwykonawcy prowadzącego roboty budowalne. Jednak istotą są dwa zastrzeżenia: zgłoszenie, które musi zajść „przed przystąpieniem do robót budowlanych”(art. 6471 § 1 k.c.) oraz zapis o tym, że zgłoszenie o wykonywaniu robót budowlanych musi być w formie pisemnej pod rygorem nieważności.

Niestety realia nie nadążyły za zmianami prawnymi. To daje negatywne skutki. Koszty ponoszą podwykonawcy robót budowalnych od początku kiedy powstaje projekt architektoniczno – budowlany czy planowanie zagospodarowania działki lub terenu.

Czy przepisy chronią wykonawców i inwestorów robót budowlanych?

Od czasu wprowadzenia nowych przepisów o solidarnej odpowiedzialności inwestora, generalni wykonawcy znajdują się w trudnej sytuacji. Zgodnie z obowiązującym przepisami stoją między koniecznością nadzoru podwykonawców, a presją inwestora, by ich rozliczać.

Trudności rosną, kiedy budowa trwa, a generalny wykonawca nie zgłasza podwykonawców do inwestora.

Warto podkreślić, że nowe prawo budowlane daje podwykonawcy robót budowlanych możliwość wzięcia sprawy „w swoje ręce”. Jak?

Z art. 6471 § 1 k.c. ten, kto wykonuje roboty budowlane ma prawo samodzielnie dokonać zgłoszenia do inwestora, niezależnie od woli generalnego wykonawcy.

W praktyce bywa to utrudnione ze względu spotykane założenie, że podwykonawca nie będzie kontaktował się z inwestorem. Dlatego często wykorzystuje się rolę kierownika budowy jako łącznika. Czasami zakaz kontaktu podwykonawcy z inwestorem ma formę zakazu w umowie podwykonawczej. Założeniom takim przygląda się dokładnie Inspektor nadzoru inwestorskiego.

Wydaje się, że mówiąc o prawnym otoczeniu obiektu budowlanego takie postanowienia są nieważne w tym zakresie, w jakim uniemożliwiałyby podwykonawcy dokonanie własnego zgłoszenia do inwestora.

Inwestor chce pomóc.

Inwestor po przebyciu długiej drogi administracyjnej: uzyskania pozwolenia na budowę, kiedy domknął sprawy projektowania, znalazł kierownika budowy, a projekt budowlany i projekt zagospodarowania działki są już gotowe, po prostu chce pomóc i zapłacić podwykonawcom np. dla zabezpieczenia ciągłości prac.

Taka sytuacja może wykorzystać konkretne drogi rozwiązań:

  • W pewnych okolicznościach inwestor może ustalić, że doszło do płatności należnej generalnemu wykonawcy do odbioru przez podwykonawcę. Tym samym inwestor uzyskał upoważnienie do zapłaty bezpośrednio podwykonawcy robót budowlanych a podwykonawca został upoważniony do odbioru zapłaty.
  • Inwestor może też dobrowolnie przyjąć na siebie obowiązek zapłaty wynagrodzenia, które należy się podwykonawcy robót budowlanych od wykonawcy generalnego. Szczególnie jeżeli zawarł wcześniej z podwykonawcą umowę poręczenia lub tzw. umowę o kumulatywnym przystąpieniu do długu. W tej sytuacji zapłata będzie miała prawną podstawę.

Niezależnie od wybranej przez inwestora drogi , powinien przeanalizować każdą sytuację w kontekście rozwiązań prawnych. Ze szczególnym uwzględnieniem warunków i dopuszczenia następujących w przyszłości rozliczeń regresowych z generalnym wykonawcą.