Prawa najemcy, zarządcy i syndyka, a egzekucja z nieruchomości.

Spis treści:

1. Prawne regulacje umowy najmu  podczas egzekucji z nieruchomości.
2. Jakie są prawa zarządcy nieruchomości?
3. Co może i powinien nabywca w sytuacji egzekucji nieruchomości?
4. Rola syndyka w egzekucji nieruchomości.
5. Postępowanie egzekucyjne to koniec możliwości kolejnych umów najmu.

Kryzys związany z pandemią stał się przyczyną problemów wielu firm, również tych, które były właścicielami wynajmowanych budynków i lokali użytkowych. Wiele firm, które np. wynajmowało swoje biuro stanęło przed pytaniem: co może komornik, co powoduje wszczęcie egzekucji i jak egzekucja z nieruchomości przełoży się na najmującego? Warto wiedzieć, co może się stać z umową najmu lub dzierżawy po zajęciu i licytacji nieruchomości lub ogłoszeniu upadłości jednej ze stron takiego kontraktu.

1. Prawne regulacje umowy najmu podczas egzekucji z nieruchomości.

Na starcie trzeba przypomnieć, że zajęcie nieruchomości dłużnika przez komornika jest stanem przejściowym. Nie ma wpływu na skuteczność umowy najmu lub dzierżawy obowiązującej w chwili ustanowienia zarządu. Umowa najmu może być w tym przypadku wypowiedziana przez trzy strony:

• zarządcę nieruchomości,
• nabywcę nieruchomości czy lokalu,
• syndyka.

W grę wchodzą tu regulacje z Kodeksu postępowania cywilnego (k.p.c.). Zgodnie z art. 107 Prawa upadłościowego w toku postępowania upadłościowego umowy najmu i dzierżawy wiążą strony, jeśli przedmiot najmu lub dzierżawy został wydany.

2. Jakie są prawa zarządcy nieruchomości?

Zarządca, podczas egzekucji z nieruchomości wymienionej w umowie może wypowiedzieć umowy najmu i nie musi uzyskiwać zgody jej stron.

Zgodnie z treścią art. 936 k.p.c. ustanowienie zarządu nie ma wpływu na zawarte umowy najmu lub dzierżawy obowiązujące w chwili jego ustanowienia. Zarządca jest uprawniony do tego, żeby wypowiedzieć zawarte umowy najmu na czas przyjęty przez zwyczaj miejscowy. Przy czym do wydzierżawienia nieruchomości wymagana jest zgoda jej stron, a w jej braku – zezwolenie sądu.

Jeśli postępowanie egzekucyjne w stosunku do właściciela wynajmowanej bądź dzierżawionej nieruchomości trwa, to jasne jest, że umowę najmu lub dzierżawy może  przedwcześnie wypowiedzieć zarządca nieruchomości jak i syndyk. Rozwiać trzeba tu wszelkie wątpliwości i mity i podkreślić, że nie ma tu znaczenia ani etap oszacowania nieruchomości, ani  miejsce położenia nieruchomości, ani też

3. Co może i powinien nabywca w sytuacji egzekucji nieruchomości?

Nabywca po wszczęciu egzekucji nieruchomości nabywa sporo praw. Wiele zależy od czasu na jaki została podpisana umowa najmu. Jednak art.1002 k.p.c. mówi że, z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przesądzeniu własności, własność nieruchomości zostaje przeniesiona na nabywcę.

Ten, co do zasady wchodzi w prawa i nabywa obowiązki wynajmującego lub wydzierżawiającego, co wynika ze stosunku najmu lub dzierżawy. Wówczas to nabywca może wypowiedzieć umowę.

Jeśli umowa zawarta jest na czas nieokreślony, nabywca ma prawo do jej wypowiedzenia zgodnie z ustalonymi w niej terminami.

Jeśli strony nie ustanowiły terminów w umowie, to temat reguluje art. 673 § 2 k.c., który wskazuje, że okres wypowiedzenia takiej umowy zależny jest od terminów płatności czynszu.

Nieco szersze uprawnienia nabywca ma w przypadku umów, zawartych na czas oznaczony i dłuższy niż dwa lata. W takiej sytuacji może on wypowiedzieć umowę w przeciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przesądzeniu własności, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia.

Tu wyjątkiem będą postanowienia umowne, które nie przewidują krótszego terminu. Chcę zaznaczyć, że prawo do wypowiedzenia umowy najmu bądź dzierżawy można stracić, kiedy upłynie jednomiesięczny termin na złożenie oświadczenia.

Dzierżawca, czy najemca musi zadbać o to żeby w sytuacji trwania egzekucji nieruchomości nie płacić wynajmującemu czynszu z góry na długi okres czasu. Jest to istotne ze względu na dalsze czynności egzekucyjne dopuszczalne prawnie. Konkretnie chodzi o konieczność ponownego uiszczenia należności za ten same miesiące, lecz tym razem na rzecz komornika. Odbywa się to za pomocą wniosku. Komornik wzywa dłużnika i może dokonać zajęcia wierzytelności o zapłatę czynszu.

Dlatego płatności za najem powyżej trzech miesięcy, i płatności za dzierżawę za okres powyżej 6 miesięcy najmujący nie bierze pod uwagę. Jeżeli nastąpiło „pobranie z góry przez dłużnika przed zajęciem czynszu najmu lub czynszu dzierżawy za czas dłuższy niż trzy lub 6 miesięcy, licząc w obu przypadkach od dnia zajęcia, to  nie zwalnia to najemcy  od obowiązku zapłaty czynszu do rąk komornika”.

4. Rola syndyka w egzekucji nieruchomości.

Syndyk, w przypadku egzekucji z nieruchomości staje się wykonawcą w imieniu wynajmującego lub wydzierżawiającego. Działa też na wniosek wierzyciela, ale to zupełnie inna ścieżka.

Syndyk zatem, ma prawo wypowiedzieć umowę według jej postanowień lub według tego, co wskazuje kodeks postępowania cywilnego. Argumentuje to np. koniecznością przeprowadzenia sprzedaży nieruchomości, czy zajęcia nieruchomości wchodzącej w skład masy upadłościowej.

Oprócz tego, jak stanowi art. 109 Prawa upadłościowego syndyk ma prawo do wypowiedzenia stosunku najmu lub dzierżawy na podstawie postanowienia sędziego – komisarza. Ten może wydać zgodę na wypowiedzenie, kiedy trwająca umowa stanowi utrudnienie likwidacji masy upadłościowej. Podobnie w sytuacji  gdy czynsz najmu lub dzierżawy odbiega od standardowych czynszów za najem lub dzierżawę.

Wypowiedzenie na tej podstawie następuje przy zachowaniu trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia.

Wniosek: w postępowaniu upadłościowym to syndyk ma większy i szerszy zakres uprawnień niż zarządca nieruchomości. Dotyczy to też kwestii wcześniejszego rozwiązania umowy najmu lub dzierżawy.

Chcę nadmienić, że skutki zapłaty czynszu z góry za dłuższy okres oraz sprzedaży nieruchomości są w postępowaniu upadłościowym identyczne jak w postępowaniu egzekucyjnym.

5. Postępowanie egzekucyjne to koniec możliwości kolejnych umów najmu.

Mit, który pozwolę sobie obalić, to niemożliwość wynajęcia zajętej przez komornika nieruchomości.

Jest zupełnie odwrotnie.

Taką nieruchomość  dłużnik może sprzedać. Rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu przez komornika nie wpływa na dalsze postępowanie. Nabywca może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika. Czynności egzekucyjne są ważne zarówno w stosunku do dłużnika, jak i do nabywcy. O tym stanowi art. 930 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego. Jednak zajętej nieruchomości nie można obciążyć hipoteką, czy służebnością mieszkania.