Jak możemy Ci pomóc?

Blog

Umowa przedwstępna z developerem – co musisz wiedzieć.

Spis treści:

  1. Co to jest umowa przedwstępna?
  2. Co daje podpisanie umowy przedwstępnej?
  3. Umowa przedwstępna kupna i nowe regulacje prawne.
  4. Po co podpisać umowę przedwstępną?
  5. Co powinna zawierać umowa przedwstępna?
  6. Różnice umowy przedwstępnej i umowy przyrzeczonej.
  7. Umowa przedwstępna z zadatkiem czy opłatą rezerwacyjną?

Umowa przedwstępna ma zasady i znamiona, które warto znać. Dopiero w 2021 roku ten typ umowy objęto przepisami normującymi. Warto więc poznać kształt tego dokumentu, stanowiącego wstępne oświadczenie woli, a jednak został przez ustawodawcę wprowadzony do systemu prawnego.

Co to jest umowa przedwstępna?

Umowa przedwstępna zawierana jest pomiędzy kupującym nieruchomość a deweloperem, czy innym przedsiębiorcą. To robocza definicja. Umowa rezerwacyjna w kontekście prawnym opiera się o Kodeks cywilny (art. 389 – 390) i określa, że jest to: umowa, przez którą jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy w przyszłości (dalej „umowa przyrzeczona”).

Celem zawarcia jest rezerwacja konkretnej nieruchomości, która jest przedmiotem zainteresowania kupującego. W innym ujęciu, umowa przedwstępna zapewnia przyszłego nabywcę nieruchomości o prawie do nabycia danej nieruchomości

Zawarcie umowy przedwstępnej nie było i nie jest obowiązkowe niezależnie od zmian jakie wprowadził ustawodawca.

Używamy umowy przedwstępnej kupna nieruchomości jako wstępnego oświadczenia woli zobowiązującego obie strony do zawarcia właściwej umowy przyrzeczonej.

Co daje podpisanie umowy przedwstępnej?

Podpisanie tej umowy daje rezerwującemu czas. Od dnia zawarcia umowy przedwstępnej kupujący dysponuje czasem na podjęcie decyzji. Może w tym okresie sprawdzić stan faktyczny i prawny nieruchomości, możliwości kredytu hipotecznego itp.

Ważności tej umowy nie warunkuje zawarcie jej w formie aktu notarialnego, czy na piśmie. Może być umową ustną lub w formie umowy cywilnoprawnej.

Zawieranie takich umów, chociaż fakultatywne, jest coraz popularniejsze, kiedy na rynku nieruchomości utrzymuje się nadwyżka popytu nad podażą.

Umowa przedwstępna kupna i nowe regulacje prawne.

Nowa ustawa deweloperska zawiera rozdział poświęcony umowie przedwstępnej. Według jej zapisów zawieranie umowy przedwstępnej dalej nie będzie obowiązkowe. Jednak, jeżeli strony zadecydują o jej sporządzeniu, będzie musiała odpowiadać normom ustawowym.

Niewywiązanie się przez dewelopera z postanowień umowy przedwstępnej nie rodzi po stronie rezerwującego żądania zawarcia umowy przyrzeczonej.

Po co podpisać umowę przedwstępną?

Zazwyczaj umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości zawiera się, kiedy np. powody finansowe ograniczyły możliwości zawarcia umowy przyrzeczonej. Okolicznością taką jest kredyt hipoteczny. Banki często żądają formy zabezpieczenia zobowiązania i taką rolę może mieć umowa przedwstępna kupna nieruchomości.

Jeśli po zawarciu umowy przedwstępnej jedna ze stron nie wywiąże się z kontraktu, to jej zapisy pozwalają drugiej stronie na dochodzenie roszczeń.

Warto dodać, że umowa przedwstępna kupna mieszkania na kredyt może posiadać zapis o umowie przyrzeczonej i wskazanie, że ta zostanie zawarta tylko wtedy, kiedy kupujący otrzyma pozytywną decyzję kredytową. To pozwala wycofać się z zawarcia umowy właściwej kiedy bank nie przyzna kredytu.

Umowa przedwstępna stabilizuje też warunki oferty: sprzedawca np. nie będzie mógł podnieść ceny.

Co powinna zawierać umowa przedwstępna?

Forma umowy przedwstępnej nie jest określona. Wzór umowy przedwstępnej nie istnieje, są jednak wymagania, co w umowie przedwstępnej powinno się zawierać. Główne elementy przy zawieraniu umowy przedwstępnej są określone w kodeksie cywilnym.

Zgodnie z nowymi przepisami umowę przedwstępną kupna mieszkania czy innej nieruchomości zawiera się w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Art. 30 nowej ustawy deweloperskiej wymienia konkretnie elementy istotne dla umowy:

  • dane osobowe stron transakcji oraz miejsce i datę zawarcia umowy przedwstępnej,
  • cenę konkretnej nieruchomości,
  • określenie położenia nieruchomości, jej powierzchnie i układ pomieszczeń,
  • termin zawarcia, na który nieruchomość ma być zarezerwowana, a tym samym wyłączona z oferty sprzedażowej
  • wysokość opłaty rezerwacyjnej, jeżeli taka opłata została przewidziana przez strony.

W treści umowy znajdą się też inne postanowienia ważne dla stron. Ich treść w żaden sposób nie może być sprzeczna z: ustawą i naturą stosunku prawnego.

Różnice umowy przedwstępnej i umowy przyrzeczonej.

Umowa przyrzeczona to obowiązkowy element kupna nieruchomości i jest następstwem umowy przedwstępnej.

Zgodnie z art. 389 § 1 k.c., umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Ujmując temat prościej: umowa przedwstępna w momencie sprzedaży nieruchomości zobowiązuje do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, a na mocy umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości dojdzie do przeniesienia własności nieruchomości.

W konsekwencji zawarcia umowy przyrzeczonej zyskujemy zabezpieczenie interesu dwóch stron.

Umowa przyrzeczona ma formę aktu notarialnego zupełnie inaczej niż umowa przedwstępna. Dlatego jest bezpieczniejsza. Forma aktu notarialnego daje możliwość poznania stanu prawnego nieruchomości. Zadaniem notariusza jest sprawdzić czy np. to czy mieszkanie nie jest obciążone hipoteką, czy nie jest zadłużone.

Umowa przedwstępna z zadatkiem czy opłatą rezerwacyjną?

Zastrzeżenie w umowie przedwstępnej zobowiązania do uiszczenia przez rezerwującego opłaty nie jest obowiązkiem.

Opłata i zadatek są często ze sobą mylone, również na poziomie traktowania uiszczenia opłaty jako zabezpieczenia nieruchomości. Zgodnie z art. 32 ust. 1 ustawy strony będą mogą ustalić, że zawarcie umowy rezerwacyjnej będzie się wiązało z obowiązkiem wpłacenia przez rezerwującego opłaty rezerwacyjnej. Wysokość opłaty nie może przekroczyć 1% ceny nieruchomości.

Trzeba rozróżnić opłatę rezerwacyjną i zadatek przy czym zasady rozliczenia tych dwóch są podobne:

  • Jeżeli kupujący rozmyśli się i nie dojdzie do zawarcia umowy, to opłata przepada na rzecz dewelopera;
  • Jeżeli deweloper nie wykona zobowiązania które wynika z umowy, opłatę zwraca się nabywcy w podwojonej wysokości.
  • Nabywca, który nie uzyska kredytu hipotecznego jest objęty prawem zwrotu opłaty;
  • W sytuacji, gdy deweloper zmieni prospekt informacyjny, albo załączniki i nie powiadomi o tym nabywcy (w tej sytuacji takiej mówi się o zmianie okoliczności, a informacje zostały zatajone), również nabywca uzyska zwrot.